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在当前房地产行业深度调整的大背景下，越秀地产2025年上半年录得净利润同比大幅下滑超过25%的财报数据，备受关注。这份财报既展现了公司在复杂市场环境中的韧性，也暴露出一些潜在的危机与挑战。
通过深入剖析这些数据，我们能更清晰地了解越秀地产在当下的发展态势以及未来可能面临的困境。
作为一家在房地产市场颇具影响力的企业，越秀地产的一举一动都牵动着市场的神经，其财报数据更是投资者、行业研究者以及相关利益者窥探行业风向的重要窗口，而透过其近年以来的发展策略，也不难预见，越秀地产可能陷入的困境。
盈利能力下滑，利润空间承压
越秀地产财报数据显示，其2025年上半年实现营业收入475.74亿元，同比增长34.6%，这一营收增长数据从表面上看，似乎彰显了公司在市场拓展和项目运营方面的积极成效。
然而，深入探究其盈利核心指标，却发现背后隐藏着严峻的利润困境。其归母净利润为13.70亿元，同比减少25.2%。
与此同时，2025上半年越秀地产物业销售结转收入440.3亿元，同比增长34.2%。期末包含合营及联营公司项目的已售未入账销售额1490亿元，相较于期初继续减少12.4%；合同负债相较于期初减少16.7%至698亿元。
值得注意的是，由于近年来越秀获取项目的权益比例持续降低，越秀地产在归母净利润下滑的同时，其归母净利率同比降低了2.3个百分点至2.9%，核心盈利能力有待改善。
此外，其销售成本也相应上升，为425.11亿元，同比增幅为39.4%。这使得公司的毛利额为50.63亿元，同比微增4.5%，但毛利率略有下降，为10.6%，较去年同期下降了3.1个百分点。
实际上，越秀地产盈利能力下滑的背后，是多重因素交织的复杂局面。从市场环境来看，自2021年起，房地产市场便步入持续调整期，房价下行压力不断增大。
在此背景下，越秀地产旗下众多项目的利润空间被严重压缩。根据克而瑞研究中心的数据，过去一年中，典型上市房企的整体营收和利润均呈现下降趋势，整体毛利率为10%，同比下滑2个百分点。房地产行业的盈利困境，已肉眼可见。
越秀地产也不例外，在越秀地产的2025年中期业绩发布会上，董事长兼执行董事林昭远如此回应：自2021年以来，市场销售萎缩和价格下滑已对部分项目的毛利率造成显著影响。
按照林昭远的回应，在当前环境下，越秀地产“能够维持10%以上的毛利率已经相当不错了。”
地产公司盈利收到冲击，在部分二线城市的楼盘上，表现更为明显。由于当地房地产市场竞争激烈，为促进销售，不得不适当降低价格，这直接导致项目毛利率大幅下降。
已售未结资源减少，后续增长空间存疑
越秀地产2025年上半年财报数据显示，期末包含合营及联营公司项目的已售未入账销售额1490亿元，相较于期初继续减少12.4%；合同负债相较于期初减少16.7%至698亿元。
虽然与近两年的结转规模对比来看，已售未结资源仍较为充裕，可以保障近期结转收入的稳定，但这种持续减少的趋势不容忽视。
已售未结资源减少，可能预示着未来一段时间内，公司的营收增长动力将减弱。
从市场动态来看，若后续销售不能持续强劲，无法有效补充已售未结资源，那么在现有资源消耗殆尽后，公司的营业收入可能会面临下滑风险。
在市场不稳定的情况下，已售未结项目也可能面临一些不确定因素，如交付风险、客户退房风险等，这都可能对公司的财务状况产生负面影响。
若某大型项目因工程进度延误，未能按时交付，不仅会影响公司的品牌形象，还可能导致客户要求退房，进而减少已售未结资源，打乱公司营收计划。
此外，越秀地产聚焦一二线核心城市，大量进行合作拿地，也是有利有弊。
财报数据显示，2025上半年越秀地产新增13宗地块，总建面约148.4万平，同比减少13.8%。新增土储权益面积比例为35.6%，相较于2024年降低了16.6个百分点，创下了近年来的最低值。
据分析，其权益比例的降低主要是因为企业大量进行了合作。一线城市拿地建面占比67.9%，其中北京单城新增64.68万平米，占比达到了43.6%；二线则集中于西安和杭州。
截至2025年中期，越秀地产总土储建面2043.1万平，以建面计，94%分布在一线城市和重点二线城市，足以支撑企业未来两三年的发展。只是，困于高线城市，也让越秀地产在其他低线城市的布局慢人一步，因此其依赖合作的模式，可谓是把双刃剑。
行业竞争激烈，精准投资难度加大
越秀地产一直坚持聚焦高能级城市优质地块投资的策略，2025上半年一线城市拿地建面占比67.9%，其中北京单城新增64.68万平米，占比达到了43.6%；二线则集中于西安和杭州。
截至2025年中期，总土储建面2043.1万平，以建面计，94%分布在一线城市和重点二线城市。
但当下“以销定投”策略盛行，多数房企都将资金与资源向高能级、高安全性的城市优质板块集中，这使得越秀地产在投资过程中面临激烈竞争。
核心一二线城市中安全性较高的区域拿地难度加大，获取优质地块需要付出更高的成本，甚至可能面临高溢价率的竞争。
在一些热门城市的核心地块竞拍中，参与竞拍的房企众多，竞价激烈，导致地价不断攀升。
若越秀地产想要获取此类地块，可能需要付出比以往更高的代价，这无疑增加了项目的开发成本和风险。
虽然越秀地产表示会通过合作提高拿地能力，同时对进入过的城市采用机会型投资，但在实际操作中，要找到合适的合作方以及符合公司投资标准的机会型项目并非易事。
合作方的选择不仅要考虑其资金实力，还要考量其开发经验、品牌信誉等多方面因素。而机会型项目往往具有一定的不确定性，如土地性质变更、周边配套规划调整等，这些都可能影响项目的最终收益。
越秀地产在2025年上半年的财报数据反映出其在当前房地产市场环境下正面临诸多危机与挑战。盈利能力下滑、已售未结资源减少以及精准投资难度加大等问题，都需要公司积极应对。
不过，越秀地产也有自身的优势，如融资渠道相对畅通，财务结构保持稳健，2025上半年依旧保持着较为畅通的融资渠道，共完成新的融资约234.3亿元，企业的加权平均融资成本相较于期初进一步降低0.33个百分点至3.16%，三条红线仍处于绿档。
公司需要充分利用这些优势，通过优化成本控制、加强销售策略调整、创新投资方式等手段，在困境中寻找突破，实现可持续发展。
在成本控制方面，可优化项目开发流程，降低建筑材料采购成本；销售策略上，根据不同地区市场特点制定差异化营销方案；投资方式上，探索与金融机构合作的新模式，拓宽投资渠道。
对于投资者和市场而言，也需要持续关注越秀地产在应对这些挑战时的策略和成效，以更好地评估其未来发展潜力。只有通过公司自身的努力以及市场各方的持续关注，越秀地产才能在当前复杂的房地产市场中找到前行的方向，实现稳健发展。
结语
越秀地产2025年上半年的财报表现，既是房地产行业深度调整期的缩影，也折射出头部房企在困境中的挣扎与坚守。
净利润同比下滑超25%、毛利率收窄至10.6%、已售未结资源持续缩减，叠加核心城市拿地竞争加剧与权益比例创新低，多重压力凸显其盈利承压、增长动力趋缓与投资难度加大的现实困境，而这背后，既有房价下行、市场萎缩的行业共性因素，也有其合作开发模式的双刃剑效应。尤其是其低权益项目增多，利润被分摊。虽然带来了快周转，提高了资金效率，但对利润的冲击也不可忽视。
不可否认的是，优化成本控制、制定差异化销售策略、探索投资新模式，仍是越秀地产破局的关键路径——唯有将融资优势转化为经营动能，在守住交付底线的同时精准捕捉市场机会，才能缓解营收增长压力。
对于市场而言，越秀地产的突围过程不仅是其自身发展的关键，更可为行业提供“如何在风险中寻机遇”的参考。
未来，随着公司应对策略的落地，以及投资者对其成效的持续关注，这家聚焦一二线城市的房企，有望在行业洗牌中找准定位，以稳健姿态穿越周期，为房地产行业的良性循环注入力量。
【天眼查显示】越秀地产股份有限公司 (曾用名：越秀投資有限公司 GUANGZHOU INVESTMENT COMPANY LIMITED) ，成立于1992年，位于香港特别行政区。企业已于2022年完成了债权融资申请股票配资，交易金额5亿港元。
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